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出租物业:自己管理还是委托中介?


新西兰房屋租赁有一整套体系支撑,包含政府租赁管理部、WINZ、租赁法庭、信用系统、财务、税务、中介服务公司等等。


进入这个行业并没有什么实质的门槛,甚至房东自己也可以完成出租及物业管理。那么到底什么情况下房东可以考虑自己管理,什么情况下最好委托中介公司呢?


房东自己管理


优点在于及时掌握一手信息,了解自己物业和租客的真实情况,避免了中介在转述时耽误的时间或者转述时产生偏差;

避免了管理费、letting费、安排维修时的额外收费以及其他一切不必要收费;

房东自己可以及时根据市场情况调整租金;

缺点在于:

大多数租客使用英语沟通,当地公共设施管理部门或公司也需要英语沟通,这就需要房东具备一定英语能力。

管理过程中,房东了解相关政策变化、组织维修工作、及时与租客沟通租金和水费支付等,对于默写工作性质(如:幼教、厨师等)的房东,往往很难在第一时间回复租客提出的问题、安排维修工作。时间长了不免累积一些负面情绪。

有些相对复杂的维修工作,需要去现场,多方比较维修方案和报价,有时候真是需要房东是一个多面手,才能尽快决定合适的方案。


还有一些房东,不是英语沟通或时间问题,只是自身性格中容易心软,很难对租客的一些不必要维修要求说不,租客拖欠租金也很难要求租客补齐,拖来耗去、左右为难。最严重时租客扔下一堆垃圾一跑了之。


委托中介公司管理

说起这个话题,有些房东也有满腹委屈,我们还是先说说优点吧:

优点在于,房东节省了时间和精力,对于比较繁忙的房东或者物理距离够不着的房东,找一个合适的中介帮您管理会节省很多心力和时间。

代替房东去跟公共设施服务提供公司或部门沟通,跟租客保持及时沟通,房东不再需要为这些沟通琐事为难;

中介会及时跟进政策变化,跟房东保持沟通;

可以共享中介公司常年优质维修资源,房东不用再四处找人介绍。

缺点或者风险在于,有些中介收取的各种费用种类繁多,我来给大家列一列:

  1. 对于租金,按约定的百分比收取管理费,我见过最高的收9% +Gst ;

  2. 对于中介组织维修、安排支付的发票也收同样比例的rates;

  3. 有些公司提前收tribunal fee,几十至几百纽币不等,还要注意这种tribunal fee有些公司是每年定期收取;

  4. 烟雾报警器Smoke alarm 检查费,有些公司一次性收取,有些公司每年定期收取,通常几十纽币;

  5. 查询租客的信用记录(如果希望找到好的租客,建议这个步骤不要省略),每位潜在租客的信用记录查询收$15 to $35+Gst;也有些包含在letting fee 里。

  6. 广告费用;

  7. Letting fee 通常为一周租金+ Gst;有些公司收取固定金额,比如:房子租金是$1300,收取固定letting fee $500。

  8. 做日常inspection,每次$35 -$50 +Gst ,我所了解到的最高收取$80+Gst。

还有中介对于有家具的房屋收取略高于空屋的rates。 这只是我知道的一些,也可能还有其他我没有见过的费用。


有些房东签了管理委托书以后,才发觉,房子租出去2-3周了,一分钱还没收到,就是因为中介公司通常先把自己需要收取的费用都扣完。这些委托合同都是英文的,签约时也没有仔细看就签字了,现在只能接受。


还有一个主要风险是,房东对于自己的物业经理并不了解,委托给这家公司的时候,心里以为是某位自己的认可的经理来管理,可是后来发现换人了,常常是换人的工作是物业公司单方面决定的。一旦遇到了不好的物业经理,各种矛盾就逐渐升级。


这时候,房东想要停止管理委托,却被告之,需要提前几个月发notice。这时候就真让房东哭笑不得。很多本地大型物业管理公司都是提前一个月通知,就可以按时终止。但还是有些公司会要求3个月,甚至6个月提前通知。 个人认为1个月是最合理的要求。 房东们在签约前,对于这部分内容也是没问清楚就签了。 这也是人之常情,毕竟多数都是朋友介绍,谁也没想着会有不愉快产生,谁也不是冲着终止开始委托合同的。


总结一下:

既然各有利弊,那就合理规避风险。房东实在没时间、距离较远、需要英语支持,那您还是委托给中介公司管理,只是在委托前,有些信息一定要耐心了解清楚,毕竟每个投资物业都是家庭中的昂贵资产,了解清楚您的物业经理,及其他所有相关的信息再做决定。


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投资房出租及项目管理



Ashton NZ Property Ltd,.


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