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投资房保险:您选对了吗?

Updated: Oct 30, 2020

How to consider the right insurance for your investment property



我们依然重申投资是理性行为。选择投资房的房屋保险也是投资过程中的一个重要保障,同样遵循理性规则。


那么,是否必须购买房屋保险呢?

如果买房需要贷款的话,银行会强制要求屋主购买房屋保险。如果购房者全款现金购买房屋,房屋保险则不被强制。但从风险承担角度看,建议业主购买房屋保险。曾经工作于一个房地产投资公司3年多,管理过100多套房屋,其中有1处房屋失火后,经保险公司鉴定获得了将近30万纽币的赔偿,如果没有购买房屋保险,投资人损失巨大。对于房子这种高价值的产品来说,保险必不可少。

购买保险前务必了解保险的核心:保险永远保意外,赔的永远是恢复到之前的状态。

与房子有关的保险有:


房屋保险Home Insurance:

新西兰绝大部分房子都是木头结构,大风刮倒树木倒了压坏房子、水管意外爆裂导致水浸坏了房屋和火宅烧毁房屋都是常见的房屋受损原因。新西兰的房屋财产保险赔付范围甚至包括地震、火山、海啸、山体滑坡等自然灾害导致的损失(需要额外支付垫底费,常见的$5000纽币起)。

一般来说提高垫底费,可以减低房屋保险费。把房屋与财产汽车同保于一家保险公司可以获取保险公司奖励的multi-policy 折扣。此外,提高房屋安全性,如安装烟雾报警器 (Smoke Detector) 或防盗报警器 (Alarm) 也可能会得到相对应的折扣(保险公司策略不同,还请咨询保险Broker)。

目前最常见的保险方式为“投保额(sum insured)”,意即您选定的房屋价值,假如房子因意外被毁,保险公司最高理赔的数额。一定要设定正确的投保额,如果定得太高,可能被拒赔,如果定得太低,可能没有足够的理赔金来进行翻新工作。


财产保险content insurance

对于房屋内的物品进行投保,出租时带有比较高档家具的物业,建议您考虑。对于参保的财产提供修理或替换的保障,有些保险设置使用年数限制,有些则完全没有年限设置(这也被称为“旧换新”保险)。根据您居住的区域及房产类型,保费有所区别(有些公司对于公寓提供9折优惠)。


房东保险Landlord insurance

新闻里时有报道租客恶意破坏房屋、盗窃房屋以及房屋被冰毒污染等事件。此次疫情发生后,又有更多房东因租客无力或拒绝支付房租而倍感压力。建议您选择购买《房东保险》(landlord extension)。虽然《房东保险》不是必须购买的强制保险,对房东来说却可以解决很多后顾之忧(各保险公司的政策略有不同)。《房东保险》通常会涵盖房东在以下一些方面可能的损失:

  • 由租客恶意破坏(有些保险公司还涵盖由非租户的其他人对房产造成的损坏)、突发意外、自然灾害、政府或地方机构判断房屋不可居住以及租客未通知情况下离弃而导致的租金损失。

  • 提供给租客使用的家具电器被损坏或被盗。

  • 意外事件,如发生盗窃、火灾、地震、爆炸、暴风雨、洪水等意外,导致的房屋和财产维修或替换费用。

  • 赔偿因出租房或里面房东的财产对第三方造成的任何损害。如房屋发生火灾蔓延到邻居家。

  • 房屋紧急维修费用,包括更换锁和钥匙的费用。

  • 检测和清除房屋内的冰毒污染。

我曾经在同一时期,从不同的房东那里接管了2个出租房(H和G)管理,初始状态比较相似,租客已经长期、反复拖欠租金,金额已经很接近bond金。房屋及花园状况已经非常糟糕,到处都是垃圾,屋内充满异味。遇到这种极端非正常状态,我建议房东先做病毒检测。

出租房H: 冰毒指数超过实验室级别 (租客不仅在房屋内吸毒而且制毒),清理冰毒再加上处理垃圾、组织维修和清洁,预算超过$30000纽币。


出租房G:结果显示没有毒品,但是前租客留下的垃圾,清理了3个大bin。地毯的污渍和异味,墙面砸出的洞,漏水的厨房等等整修清洁预算$6000以上。


可是后来的结果过程中,房东面临的压力出现反转,因为H出租房的房东购买了房东保险,保险涵盖了病毒清理费用最高到$50000纽币,接下来的工作就暂时由保险公司组织安排,房东转为配合状态。而G出租房房东没有购买房东保险,经过咨询保险公司以后,可赔的项目很少而垫底费非常高,虽然我跟房东本人都尽量控制维修和清理成本。可是即便如此房东还是感到压力非常大。


针对出租房各自不同的状况,您选择保险时请重点咨询以下问题:

  1. 重建或更换房屋的费用;

  2. 娱乐功能,如永久固定游泳或温泉池,或网球场是否在赔保范围;

  3. 挡土墙(如果物业位于坡度较大,挡土墙范围广的);

  4. 甲基苯丙胺(冰毒)污染造成的损害(有些地区高发建议购买);

  5. 房东保险的具体内容(包括第三方造成损害的情况);

  6. 带高档家具设施的物业,请咨询财产保险;

如果您决定购买保险,请参考:

  • 保证及时缴纳保费(建议选择每月自动抠款形式);

  • 选择垫底费时,不要过高也不要过低,一般建议$750左右的垫底费;这个数额是参考了未来租赁法调整政策因素,也考虑了实际维修发生时的成本。

  • 购买保险前,充分了解自己出租房:玻璃多吗?泳池需要好好维护吗?挡土墙数量及状态,有警报装置吗?自己房产范围内有比较高危的树木(自己家或者邻居家房子有倒压风险)吗?屋内财产的年限及大约价值等等。

  • 每年renew您的保险策略时,及时跟您的Broker沟通变化,确保您的保险update 到最适合的状态。

我不是保险专家,由于在工作中遇到了各种状况,在此提醒投资人不要忽视保险的重要性。

您买对了保险才能最大可能的保护您的资产。

您的主动沟通和能更好的巩固、更新保险力度。

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投资房出租及项目管理




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