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购入投资房:怎样是恰当的打开方式?

Updated: Oct 30, 2020


您是否时常跟周围朋友特别是中介朋友了解奥克兰的房地产市场?翻看trademe 或者后花园房产频道,数算口袋里的银子,经过各种考虑和筹备,认为买入的好时机到了,于是您出手买入投资物业。


首先您不用担心,受到未来10年奥克兰房地产市场预期的影响,只要房子价格不是高的太离谱,在资金链稳健的情况下作为长远投资持续持有,迟早都能赚到一些利润。需要提出的是,由于人们往往过多看重了买入、卖出价格却忽略了对于整个投资过程的分析和管理,使得利润空间产生很大的不同。

接下来的内容是希望跟您分享更多关于投资房产利润管理的思路和想法:


  1. 投资过程是非常理性的一系列行为,我们倡导理性投资。

什么是理性,是指投资人有自信与勇气冷静地面对现状,并快速全面了解现实分析出多种可行性方案,再判断出最佳方案且对其有效执行的能力(百度百科)。

再说下投资,投资本身带有一定的冒险性和不确定性。理性加投资本身就是想尽力消除这种不确定性,我们能做的就是在个人能力极限内去做到最优解。


2. 都有谁会参与到您购买投资房的投资过程中呢?


房地产中介,一般是大家首选的咨询对象,在新西兰买房中介并不会收取买家的任何费用。大中介们对于各区域的房屋条件、价格(所谓性价比)​也是掌握第一手资料的人群。


贷款经理,会根据您的实际情况,根据您的实际情况代表您向银行或金融公司申请贷款。好的贷款经理可以提前半年就开始介入、引导投资人进行资金​准备。


律师,会协助您查看购买物业的LIM report 也就是“土地信息备忘录”,看看是否有严重的问题存在,比如我自己的物业购买时,我的律师告诉我有一条限制条件是我的房产不能养“barking animals” (会嗥叫、犬吠的动物)。于我而言,这根本不是什么问题😀 ,因为我退休前都没有养宠物的计划。

另外律师也负责帮您核算跟这个房产有关的各种费用或收益,比如银行贷款、租金、水费、地税等。一切都协商好了,约定交割日期完成手续,律师会跟council 沟通申请变更title(土地所有权)。


保险经纪人,通常您如果申请贷款的话,那么银行会要求您购买房屋保险(毕竟银行是大股东嘛,老大锁了算)。 没有银行贷款的自住房产,房屋保险可买可不买。对于暂时或长期出租的投资房产,不论是否有贷款,还是建议您购买房屋保险(别忘记我们的观点,投资是理性的)。


物业经理,如果您不想亲自管理出租房,可以委托物业管理中介来代为管理。他们会刊登广告、招租、安排入住、定期房屋检查、安排维修、负责出租房屋合规、收付租金、代表房东进行租赁法庭事宜等等。物业经理尽心、专业的工作,可以帮助出租物业收取稳定的租金、减小维修成本、杜绝房屋被损害、沾染​毒品。​


设计人员及其供应商,当项目计划开发时,设计公司会先给出概念设计,然后协助完成资源许可、EPA、建筑许许可。设计公司的供应商包括基础设施连接(水、电和通信)、车道,测量师、规划师、垃圾规划、律师和工程师等专业人士。


建筑公司(Building company),负责房屋建设,最终拿到ccc(Code compliance certificates)。目前一般房屋平均造价大约是$2100/平米。如果土地需要特殊处理,那么造价会有所增加。


Council 相关部门,既然很多报批最终决定都是Council 给出,跟Council各个部门的理解和沟通直接会影响到开发项目的进度,而进度直接影响效益。


租客,如果期间房屋出租,那么租客付出则租金和维修成本也需要被考虑进来。


以上每一个参与者,都直接影响到了您的投资收益。如果整个过程没有进行很好的项目管理和成本控制,往往会把最后的压力传递给售人员和房东自身。


一个投资过程动辄长达数年,整个过程中牵扯了如此多的人和环节。从始至终做好项目管理是唯一正确的打开方式。英语沟通、项目管理能力、对于项目结果的预期至关重要。这也是为什么国外、大型企业对于项目经理的需求永不停歇。

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投资房出租及项目管理


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