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2020年春季租赁市场

奥克兰的整体租赁市场从10月份开始到圣诞节前是一个小高峰,同时在市场上等待出租的房屋数量会在4700以上,而新年刚过的那段时间会下滑到3700套左右。


全年大约稳定在4200左右,截至到本文发出时,奥克兰市场目前待出租房屋为4622套。


每年冬季结束后,很多租客会重新思考和寻找新的出租屋。导致这个现象的主要原因有三个方面: 

  1. 奥克兰的冬季阴冷多雨,是房屋漏水高发期,因此承租人只要在这个出租房屋内度过一个冬季,基本就会明白这个出租屋是否适合长期居住。一旦发现不适合,冬季一结束就会开始考虑寻找新的出租屋,那么即将被空置的房屋就进入市场。


  1. 物业管理公司考虑到冬季出租房屋困难度高,也会可以跟租客协商把本来标准的一年固定合约延长1、2个月至冬季结束。举例:租客在8月签订了租赁合同,正常情况下应该是签一年固定合约的,但是为了避免租约在下一年8月到期,中介会主动跟租客协商延长1、2个月。表面看起来没什么问题,这样操作好象是为了房东利益考虑。但其实也有隐患,如果租客在出租物业度过了比较难熬的冬季,那么再感觉有被中介忽悠、上当受骗的感觉,搬离出租物业时,双方会耗费很多精力去讨价还价,也很难要求租客搬离时最好的清洁程度,到头来房东可能还是要花钱做进一步清洁。


  1. 如果房东确实有换房需求,房东自己也希望在圣诞节前完成新房购买及搬家,那么原本自住房转为投资房也会在圣诞节前进入市场。


那是不是说明当前的房屋供大于求,房子不好租了?


今年确实时比较特殊的一年,经历了2次lockdown,边境依旧处于较高的封闭状态。


从开始进入这个行业,我就不断被资深物业经理提醒淡季的存在。但事实是,是否有合理的预期才是影响房屋出租的主要因素。房屋空置导致的损失远远大于每周少收$10、$20租金。充分了解市场和租客心理后,还是可以每个月租出去20多套房子(并不是用低价达到快速出租的目标)。我本人没有经历过淡季,所以说淡季不是我工作的难度,真正的难度是如何找到素质高的租客以及督促资深物业经理们尽快做出决策避免内耗。


一套位于forrest hill 3房+2卫浴+2起居室的学区房,屋内空间大,漂亮的花园,我听到一位资深中介建议租金为580/周时,我有点吃惊。这种房源$700/周以上还是很轻松的,至少可以从$780 开始进入市场。就在不久前,我出租了一套位于glenfield 3房,相似的空间大小、花园和室内状况,租金是每周$780,两周完成签约。


目前在市场上等待出租的各种类型房屋供4622套,其中1687套是市中心公寓。因为担心病毒传播再加上留学生还没有恢复到以前的水平,公寓的出租市场确实受到了很大打击,原本租金$400左右的一居室,跳崖到$340左右。有些原本居住在公寓的本地居民转而选择离市中心较近的house,也就是说方便到达市中心的house价格有机会不降反略微提升。


总体而言,除了市中心公寓,其他出租房的价格与往年比没有出现大幅下降。受今年特殊政策约束,也没有出现以往连续几年的租金上升。


充分了解市场、提前做好准备、保持合理的预期, 您的投资物业依然好租。

下图为2020年10月奥克兰租赁房屋市场分析图(根据卧室房间数)



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