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投资房报税划重点



写本文的初衷源于跟一位好朋友聊到了投资房报税的事情。曾经我在一家房地产投资公司工作了3年多,让我明白这里面的学问还不少。简单而言:早做准备,合理避税、完税。


投资房的收入主要是租金和房屋贷款时的银行返现,个别情况下也涉及保险理赔、租客贡献金和GST退税(房屋在gst 注册者或者公司名下)。

1、租金收入:

提到租金收入大家并不陌生,但是您可能不知道有些情况下租金收入并不需要报税:



如果你家有1个或2个房客,每人的租金不超过266纽币/周,那么就不需要报税;如果你家有3个或4个房客,其中2个房客的租金少于266纽币/周,且另外的房客租金少于218纽币/周,则不需要报税。

这种情况适用于您把自住房的某些房间出租,该房产没有整体出租。

如果您的物业整租了,那么您需要租金收入需要进行报税。

2、银行返现:

房屋买入后立刻上市出租,那么房屋的可用期从交割日期开始核算,银行返现需要申报。

3、租客bond 及其他贡献金:

法律规定租客支付的bond 需要在合同开始后23个工作日之内转存到bond center。因此不需要申报。租客因为要求一些合同中没有约定的内容,愿意支付一定比例贡献金,获得屋主同意后,这部分收入应该申报,同时屋主的花费也可以申报费用。

4、保险理赔金:

房屋保险理赔金需要申报收入(life insurance 不需要申报),同时申报后续维修、复建的费用。

5、IRD 退税收入

不需要申报为收入了,本身就是您之前多付了,现在退还回来而已。


那么哪些花费属于投资房支出呢?

首先说明一下可租期 (available for rent)的概念。可租期是指投资房可以用来出租的期间,包括在市场上招租及有房客的整个时间段。只有在可租期的期间内产生的费用才可以抵税的。



新西兰遵守一个纳税大原则——自我申报。税务局非常愿意相信你,希望您全面的,主动申报,但如不然,就会面临后果。

如果您真的不小心漏缴税,也不用太慌张。一般来说,IRD会先给你发一封“风险评估信”,提醒您检查是否有漏报的可能。收到这封信时,如果你确实没有如实申报纳税或者不小心漏报,那么你可以通知IRD自愿披露(voluntary disclosure)并且缴纳相关税款。通常在IRD审计结束前及时缴纳,那么罚金在一些情况下是可以全额被减免的。即便IRD已经跟你发了第一封审计信了,这时你主动告诉IRD会纳税,罚金依然能够部分被减免。起诉纳税人是IRD最后诉诸的手段,这只会在屡教不改之后才会发生。偷税漏税者可能面临的后果包括:补缴税款、罚金、社区劳动、居家监禁甚至坐牢。

牵涉到较大金额税务的时候,一定要找一个专业的会计帮忙审理。大家可以登录新西兰注册会计师网站https://www.charteredaccountantsanz.com/,查看该会计是否有注册会计师资格证;


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